4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，拉開了我國在基礎設施領域建設公募REITs市場的帷幕。中國REITs論壇邀請了深度參與此次試點設計的發改委三位同仁，解讀本次試點通知以及后續工作的導航方向。
近日，中國證監會、國家發展改革委聯合印發通知，明確開展基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點。這是我國首次在基礎設施領域探索推出標準化、權益型REITs產品，標志著境內基礎設施公募REITs試點正式起步，是用改革辦法創新基礎設施投融資機制的一次積極的、有益的實踐。
經過長期投資建設，我國已在交通能源、生態環保、農林水利、教育衛生、城市建設、倉儲物流等基礎設施領域形成了大量優質資產，為增強經濟發展后勁提供了有力支撐。隨著經濟社會由高增長向高質量發展邁進，今后相當長一段時期，基礎設施仍有較大投資需求，既包括鐵路、公路、機場、能源、農業農村、污染治理、社會民生等傳統基礎設施補短板項目，也包括5G、人工智能、物聯網、數據中心、工業互聯網等新型基礎設施項目。鑒于基礎設施項目前期工作相對復雜，盈利模式和融資方式創新不夠，難以吸引社會資本參與；加之基礎設施投資企業資產負債率普遍較高，高質量基礎設施建設面臨融資瓶頸制約。
當前，在基礎設施重點領域開展REITs試點，通過市場化方式廣泛吸引各類社會資金參與，可借助資本市場公開、透明機制，突破融資瓶頸，是去杠桿、穩投資、補短板的有效政策工具。
? 一是有利于盤活存量資產，形成良性投資循環。運用基礎設施REITs盤活存量資產收回的資金，可以用于新的補短板項目建設，形成新的優質資產。目前，地方政府以及主要從事基礎設施投資的國有企業可用于投資的財力進一步受到制約，基礎設施REITs盤活存量資產、直接彌補投資資金不足，在當前形勢下其意義和作用更加凸顯。
? 二是有利于提升企業再投資能力。基礎設施REITs為投資于基礎設施的企業提供了規范化的退出渠道，有助于企業實現輕資產運營，降低資產負債率、騰出融資空間，為新項目投資順利籌集資金。
? 三是吸引包括民間投資在內的各類社會資本參與基礎設施建設。通過基礎設施REITs參與存量項目，不需要承擔項目建設的前期工作，降低了參與難度；并且，基礎設施REITs采用公募方式公開發行，屬于標準化產品，流動性高、收益比較穩定，有利于吸引包括保險、社保以及理財等各類資金參與。
? 四是有利于推動基礎設施專業化運營。基礎設施REITs公開上市后，既能由原始權益人運營，也可聘請專業運營機構；REITs基金作為市場化投資人，有動力推動項目創新商業模式、提升運營效率，提高項目收益和資產價值。另外，公開上市后信息更加透明，有利于倒逼企業建立精細化、市場化管理機制。
同時，基礎設施REITs作為重要的權益型工具，有利于提高直接融資比重，降低債務風險。
兩部門印發的通知明確，基礎設施REITs試點在重點領域以個案方式開展。試點期間要把握好“三個聚焦、三個堅持、兩個強化”。
聚焦基礎設施領域。試點期間嚴格聚焦基礎設施領域，既包括倉儲物流、交通、污染治理、市政工程等傳統基礎設施補短板項目，也包括信息網絡等新型基礎設施項目。商業地產、住宅等房地產項目不屬于此次試點范圍。
聚焦重點區域。積極支持京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、雄安新區建設、長三角區域一體化發展、推進海南全面深化改革開放等國家重大戰略，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。
聚焦資產質量。底層資產應已完成竣工驗收，各項前期工作手續完備；原始權益人或其所屬項目公司合法持有底層資產的財產權利，權屬清晰；運營模式成熟，有持續、穩定的收益及現金流。
堅持良性投資循環。運用REITs盤活基礎設施存量資產回收的資金，鼓勵用于新的基礎設施和公用事業建設，重點支持補短板項目。
堅持權益型結構。底層資產真實出售、通過REITs實現權益份額公開上市交易，實現降杠桿、防范債務風險目的。
堅持公開發行。除了吸引更廣泛的投資者參與基礎設施項目外，通過公開上市，可在資本市場中形成基礎設施項目定價機制，準確反映基礎設施項目價值。
兩個強化是：
強化專業運營機構培育。培育一批專業的基礎設施管理運營機構，通過創新商業模式、提高運營效率、降低成本等方式，提升基礎設施項目收益。
強化投資風險管理。REITs作為中等收益、中等風險的金融工具，REITs的風險和收益匹配特征不同于股票、債券，應專門制定監管規則，加強風險管理。
國家發改委投資司、國家發改委投資所
本文作者：王翔、王國慶、李澤正
