2022年4月28日，在國家發改委、中國證監會和上海證券交易所的指導下，以及湖北省有關部門的大力支持下，備受關注的2022年首單公募REITs、首單央企高速公路REITs——華夏中國交建REIT（場內簡稱：中交REIT 場內交易代碼：508018）正式在上海證券交易所鳴鑼上市。
華夏中國交建REIT于2022年4月正式發售，募集總規模為93.99億元，成為目前市場上規模最大的高速公路REITs產品。
為配合這單的發行和支持未來資產管理及擴募需求，2021年7月，中交集團立項公路REITs數字化課題，由明樹團隊牽頭，與清華大學、中聯基金和中交集團多家單位共同承擔該課題研究。（《基于REITs工具的交通基礎設施數字化研究》課題啟動）。
近期，課題組在中國證券報發表文章《數字化賦能高速公路REITs資產管理》。內容如下：
截至目前，我國已成功發行4單高速公路公募REITs，總規模約256億元，占全部REITs產品的55%。高速公路公募REITs 具有高派息、信息披露完善、項目資質良好等優點，使得高速公路公募REITs市場處于供不應求狀態，華夏中國交建REIT的認購倍數38.78倍，顯示了投資者對高速公路REITs投資價值的高度認可。
高速公路資產體量大、運營周期長，其收益涉及內外部影響因素眾多。利用數字化工具，整合項目數據庫、資產管理模型及預測模型，可以幫助篩選潛在的REITs項目并針對性地主動管理、模擬資產評估價格、制定REITs發行規劃和對已發行的REITs資產進行全生命周期管理。
數字化工具賦能
通過開發建設REITs資產評估和管理系統，原始權益人能夠針對公募 REITs的發行以及后續擴募的要求，及時、準確、有效的評估、篩選和管理基礎設施存量和增量資產，統籌管理處于不同階段的潛在REITs資產，分類分項建立儲備資產庫、發行庫和發后管理庫，跟蹤項目建設運營節點，統計項目財務狀況，分析經營業績，建立現金流測算模型，針對性地提升資產質量以滿足公募REITs的發行要求。同時，識別分析影響高速公路資產價值和REITs產品價格的關鍵因素，規劃最佳發行時間，全生命周期主動管理，為高速公路REITs發行及擴募決策服務。REITs資產評估和管理系統可以獨立運行，更適合成為資產持有人的投資項目管理系統的一部分。
交通流量是決定高速公路資產收益的核心要素，但目前交通量預測更多是靜態、單次且基于單一數據源。通過在REITs資產評估及管理平臺內嵌入交通量預測模型，利用多源交通大數據，如收費站通行數據、手機信令、浮動車GPS數據和互聯網交通擁堵數據等，運用神經網絡機器學習算法建立快速的現狀交通分配模型和未來預測模型，可以及時、動態和持續的提供交通量監測和預警。
除交通流量外，通過REITs資產評估和管理系統對通行費數據、各項財務數據以及IRR等收益指標進行動態跟蹤監控，并與歷史運營數據進行對比，更好地預測短期通行費收入和運營成本，實現更準確的REITs資產估值。同時，對異常的流量數據、財務數據以及外部的影響因素如收費標準調整、區域經濟波動、路網維修養護等進行提醒和預警，幫助管理者更早地發現風險并進行應對。
建立REITs資產評估和管理系統，打通高速公路既有的路面和橋隧管養系統，通過多維巡查數據和精細化養護數據，及時發現道路病害，并支持養護方案決策。將REITs資產價值影響因素與運營養護管理指標建立關聯，對多種管養方案進行模擬分析，預測養護時間、養護成本和養護期間的收入損失，選擇最優管養方案，節省養護費用，提升REITs資產價值。
對于潛在高速公路REITs項目，基于對未來交通流量和運營成本的分析、對債券市場利率的監測與預判，以及對不同REITs發行方案的模擬分析，原始權益人能夠更好地制定REITs發行規劃，更早地對資產主動管理，從而獲取更高的收益。對于已經發行REITs的高速公路項目，可以對實際交通流量進行即時監測和動態預測，對不同運營策略的效果進行分析，對可研報告中的批復收益、發行計劃中的預測收益和運營中的實際收益數據動態對比展現，能夠直觀比較多個資產管理運營策略的收益與風險，確保REITs資產長期、穩定的收益。
聯接產融兩端
通過開發高速公路REITs資產評估和管理系統這樣的數字化工具，整合已有的投資項目管理系統和公路運營養護系統，高速公路原始權益人可以更加高效管理潛在的和已發行的高速公路REITs資產，將REITs發行和管理的要求融入到高速公路項目的運營養護、建設管理，甚至最初始的投資決策中，以實現投資收益最大化。同時，基金管理人和投資者，也能借助這些數字化工具，全面深入理解行業特征、把握資產狀況和規避投資風險。
公募基礎設施REITs開啟了廣闊的市場，未來REITs資產培育、申報、發行、管理的工作量巨大，數字化工具不僅可以在單個資產管理中幫助產業方和金融方達成共識，也可以為潛在REITs資產的產融兩端對接搭建橋梁。
作者：中交REITs數字化課題組
王艷麗 王守清 肖光睿等
來源：中國證券報 中國基金報
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