2022年4月28日，在國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會和上海證券交易所的指導(dǎo)下，以及湖北省有關(guān)部門的大力支持下，備受關(guān)注的2022年首單公募REITs、首單央企高速公路REITs——華夏中國交建REIT（場內(nèi)簡稱：中交REIT 場內(nèi)交易代碼：508018）正式在上海證券交易所鳴鑼上市。
華夏中國交建REIT于2022年4月正式發(fā)售，募集總規(guī)模為93.99億元，成為目前市場上規(guī)模最大的高速公路REITs產(chǎn)品。
為配合這單的發(fā)行和支持未來資產(chǎn)管理及擴(kuò)募需求，2021年7月，中交集團(tuán)立項公路REITs數(shù)字化課題，由明樹團(tuán)隊牽頭，與清華大學(xué)、中聯(lián)基金和中交集團(tuán)多家單位共同承擔(dān)該課題研究。（《基于REITs工具的交通基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)字化研究》課題啟動）。
近期，課題組在中國證券報發(fā)表文章《數(shù)字化賦能高速公路REITs資產(chǎn)管理》。內(nèi)容如下：
截至目前，我國已成功發(fā)行4單高速公路公募REITs，總規(guī)模約256億元，占全部REITs產(chǎn)品的55%。高速公路公募REITs 具有高派息、信息披露完善、項目資質(zhì)良好等優(yōu)點，使得高速公路公募REITs市場處于供不應(yīng)求狀態(tài)，華夏中國交建REIT的認(rèn)購倍數(shù)38.78倍，顯示了投資者對高速公路REITs投資價值的高度認(rèn)可。
高速公路資產(chǎn)體量大、運營周期長，其收益涉及內(nèi)外部影響因素眾多。利用數(shù)字化工具，整合項目數(shù)據(jù)庫、資產(chǎn)管理模型及預(yù)測模型，可以幫助篩選潛在的REITs項目并針對性地主動管理、模擬資產(chǎn)評估價格、制定REITs發(fā)行規(guī)劃和對已發(fā)行的REITs資產(chǎn)進(jìn)行全生命周期管理。
數(shù)字化工具賦能
通過開發(fā)建設(shè)REITs資產(chǎn)評估和管理系統(tǒng)，原始權(quán)益人能夠針對公募 REITs的發(fā)行以及后續(xù)擴(kuò)募的要求，及時、準(zhǔn)確、有效的評估、篩選和管理基礎(chǔ)設(shè)施存量和增量資產(chǎn)，統(tǒng)籌管理處于不同階段的潛在REITs資產(chǎn)，分類分項建立儲備資產(chǎn)庫、發(fā)行庫和發(fā)后管理庫，跟蹤項目建設(shè)運營節(jié)點，統(tǒng)計項目財務(wù)狀況，分析經(jīng)營業(yè)績，建立現(xiàn)金流測算模型，針對性地提升資產(chǎn)質(zhì)量以滿足公募REITs的發(fā)行要求。同時，識別分析影響高速公路資產(chǎn)價值和REITs產(chǎn)品價格的關(guān)鍵因素，規(guī)劃最佳發(fā)行時間，全生命周期主動管理，為高速公路REITs發(fā)行及擴(kuò)募決策服務(wù)。REITs資產(chǎn)評估和管理系統(tǒng)可以獨立運行，更適合成為資產(chǎn)持有人的投資項目管理系統(tǒng)的一部分。
交通流量是決定高速公路資產(chǎn)收益的核心要素，但目前交通量預(yù)測更多是靜態(tài)、單次且基于單一數(shù)據(jù)源。通過在REITs資產(chǎn)評估及管理平臺內(nèi)嵌入交通量預(yù)測模型，利用多源交通大數(shù)據(jù)，如收費站通行數(shù)據(jù)、手機信令、浮動車GPS數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)交通擁堵數(shù)據(jù)等，運用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)機器學(xué)習(xí)算法建立快速的現(xiàn)狀交通分配模型和未來預(yù)測模型，可以及時、動態(tài)和持續(xù)的提供交通量監(jiān)測和預(yù)警。
除交通流量外，通過REITs資產(chǎn)評估和管理系統(tǒng)對通行費數(shù)據(jù)、各項財務(wù)數(shù)據(jù)以及IRR等收益指標(biāo)進(jìn)行動態(tài)跟蹤監(jiān)控，并與歷史運營數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，更好地預(yù)測短期通行費收入和運營成本，實現(xiàn)更準(zhǔn)確的REITs資產(chǎn)估值。同時，對異常的流量數(shù)據(jù)、財務(wù)數(shù)據(jù)以及外部的影響因素如收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、區(qū)域經(jīng)濟(jì)波動、路網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)等進(jìn)行提醒和預(yù)警，幫助管理者更早地發(fā)現(xiàn)風(fēng)險并進(jìn)行應(yīng)對。
建立REITs資產(chǎn)評估和管理系統(tǒng)，打通高速公路既有的路面和橋隧管養(yǎng)系統(tǒng)，通過多維巡查數(shù)據(jù)和精細(xì)化養(yǎng)護(hù)數(shù)據(jù)，及時發(fā)現(xiàn)道路病害，并支持養(yǎng)護(hù)方案決策。將REITs資產(chǎn)價值影響因素與運營養(yǎng)護(hù)管理指標(biāo)建立關(guān)聯(lián)，對多種管養(yǎng)方案進(jìn)行模擬分析，預(yù)測養(yǎng)護(hù)時間、養(yǎng)護(hù)成本和養(yǎng)護(hù)期間的收入損失，選擇最優(yōu)管養(yǎng)方案，節(jié)省養(yǎng)護(hù)費用，提升REITs資產(chǎn)價值。
對于潛在高速公路REITs項目，基于對未來交通流量和運營成本的分析、對債券市場利率的監(jiān)測與預(yù)判，以及對不同REITs發(fā)行方案的模擬分析，原始權(quán)益人能夠更好地制定REITs發(fā)行規(guī)劃，更早地對資產(chǎn)主動管理，從而獲取更高的收益。對于已經(jīng)發(fā)行REITs的高速公路項目，可以對實際交通流量進(jìn)行即時監(jiān)測和動態(tài)預(yù)測，對不同運營策略的效果進(jìn)行分析，對可研報告中的批復(fù)收益、發(fā)行計劃中的預(yù)測收益和運營中的實際收益數(shù)據(jù)動態(tài)對比展現(xiàn)，能夠直觀比較多個資產(chǎn)管理運營策略的收益與風(fēng)險，確保REITs資產(chǎn)長期、穩(wěn)定的收益。
聯(lián)接產(chǎn)融兩端
通過開發(fā)高速公路REITs資產(chǎn)評估和管理系統(tǒng)這樣的數(shù)字化工具，整合已有的投資項目管理系統(tǒng)和公路運營養(yǎng)護(hù)系統(tǒng)，高速公路原始權(quán)益人可以更加高效管理潛在的和已發(fā)行的高速公路REITs資產(chǎn)，將REITs發(fā)行和管理的要求融入到高速公路項目的運營養(yǎng)護(hù)、建設(shè)管理，甚至最初始的投資決策中，以實現(xiàn)投資收益最大化。同時，基金管理人和投資者，也能借助這些數(shù)字化工具，全面深入理解行業(yè)特征、把握資產(chǎn)狀況和規(guī)避投資風(fēng)險。
公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs開啟了廣闊的市場，未來REITs資產(chǎn)培育、申報、發(fā)行、管理的工作量巨大，數(shù)字化工具不僅可以在單個資產(chǎn)管理中幫助產(chǎn)業(yè)方和金融方達(dá)成共識，也可以為潛在REITs資產(chǎn)的產(chǎn)融兩端對接搭建橋梁。
作者：中交REITs數(shù)字化課題組
王艷麗 王守清 肖光睿等
來源：中國證券報 中國基金報
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